Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania.
Pojęcie to regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Co oznacza najem okazjonalny? Zgodnie z definicją ustawy to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna. Umowa taka zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie na dłużej niż dziesięć lat.
Jakie są różnice pomiędzy tradycyjnym najmem a najmem okazjonalnym? Różnic wbrew pozorom jest wiele. Przede wszystkim najem okazjonalny nakłada na najemcę obowiązek przedłożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku gdy ten nie dopełni obowiązków zawartych w umowie. Dodatkowo musi on wskazać lokal mieszkalny, do którego przeniesie się w razie egzekucji.
Sama umowa najmu okazjonalnego to jednak nie wszystko. Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują, że umowa składa się jeszcze z dodatkowych elementów:
– oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu
– wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji
– oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w przypadku przeprowadzenia egzekucji
Umowa najmu okazjonalnego nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż wystarczy zwykła forma pisemna. Natomiast załącznik do umowy, czyli oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę będzie ważne tylko wtedy, gdy zostanie ono złożone w formie aktu notarialnego.
Tryb najmu okazjonalnego pozwala na wypowiedzenie umowy przez wynajmującego w następujących przypadkach:
-
jeśli lokator korzysta z mieszkania w sposób, który jest niezgodny z umową, dopuszcza do powstania w lokalu szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu itp., a po otrzymaniu od wynajmującego pisemnego upomnienia kontynuuje te działania;
-
kiedy lokator przez 3 okresy płatności nie uregulował czynszu lub innych opłat, a następnie – po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności – wciąż tego nie zrobił;
-
gdy bez zgody właściciela lokator podnajął bądź wynajął mieszkanie lub jego część;
-
kiedy najemca podczas trwania umowy stracił możliwość ewentualnego przeprowadzenia się do zastępczego lokalu i nie dostarczył kolejnego oświadczenia ze wskazaniem nowego miejsca, w którym mógłby zamieszkać.
Najem okazjonalny musi być zgłoszony do urzędu skarbowego. Właściciel lokalu ma na to 14 dni, licząc od dnia wprowadzenia się lokatora do mieszkania, a nie daty podpisania umowy.
Według badań Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, umowę najmu okazjonalnego podpisuje jedynie 5% właścicieli mieszkań. Mimo że daje im ona możliwość łatwego uporania się z niechcianym lokatorem w razie poważnych problemów, wynajmujący nie chcą odstraszać potencjalnych najemców.
Więcej w kolejnych wpisach...